家でカレンダーやポスターなどを貼っている方は多いのではないでしょうか。
しかし、賃貸物件で入居中にできてしまった傷などは退去時に原状回復義務というものが発生します。
では、壁にあけてしまった画鋲やネジの跡や傷などは退去時にどこまで原状回復が義務なのでしょうか。
賃貸物件での壁の傷やタバコによる変色などが残っている際の対応について解説いたします。

賃貸物件の壁の画鋲やネジの跡、釘穴などの原状回復義務

賃貸物件にお住まいの方は、退去時に原状回復義務というものが発生します。

原状回復義務とは

これは、退去時に入居時と同じ状態に戻すという義務になり、入居後にできた傷などは修繕費を支払わなくてはならないということになります。
ただし、国土交通省が定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものがあり、通常の住まい方をしていて発生したと考えられる許容範囲内の損傷は原状回復の対象にはならず、修繕が必要となる場合は大家さんの負担になるとされています。

子どもの作品やカレンダーをはる際に使用した画鋲の跡は？

子どもの作品やカレンダーを貼る際に使用した画鋲などの小さな跡は通常の住まい方をしていて発生したと考えられる許容範囲内とされ、大家さんの負担となります。
また、冷蔵庫などの家具家電の置き跡による床のへこみなどの普通に生活においてついたものは入居者の負担になりません。

借主負担になる場合も

しかし、管理を怠ってできた損傷は入居者の負担となります。
たとえば、冷蔵庫の錆を放置してできた錆跡や穴が大きくなるであろう釘の跡などが対象となるケースが多いです。
壁紙の下には硬いボードが入っていて、これを下地ボードといいます。
穴が多くなるであろう釘などで穴を置けてしまうと、この下地ボードの張替が必要になる可能性があるため、通常の使用を超える損耗や毀損とみなされ入居者負担となります。
また、ガイドラインに書かれている通常の範囲内とされているのは、壁に対するもののみのため、たとえば、和室の襖や部屋のドアなどは画鋲のような小さな穴でも原状回復義務の対象となり、入居者の負担となりますのでご注意ください。

賃貸物件ではなるべく跡の付きにくいものを選びましょう

最近では針が細かったり、針先が工夫されているなど穴が目立ちにくいタイプの画鋲も多数販売されています。
また、粘着力の弱いシートなどを使うのも一つの手ですね。
そういった賃貸物件にあった商品を選ぶことで、少しでも修繕費用の自己負担を減らすことができます。

賃貸物件の壁のカレンダーやポスター、冷蔵庫の跡の原状回復義務

上記でも書いている、冷蔵庫の跡についても気になりますよね。
それでは、生活でできた跡の原状回復義務について細かく見ていきましょう。
まず、自然光による壁紙の日焼け・色褪せは、大家さんの負担となります。
また、冷蔵庫やテレビなどの家電は、熱で壁が焼けて黒ずむことがあり、これは生活をしていて自然にできたものなので、基本的には大家さんの負担となります。
しかし、その黒ずみが大きくなってしまったり、そうなってしまった原因が壁との距離が近かったからだとすると、設置の仕方に問題があるとみなされ、入居者側の負担となります。
程度についての、基準はないのですが変色が原因で修繕費用を請求されないためにも、冷蔵庫と壁の距離を離して設置することを心がけましょう。
冷蔵庫設置の際は壁から10㎝程度離し、また事前に壁を耐熱シートなどで覆ってカバーをする方法もあります。
ただしカバーは、カビなどが発生する可能性もあるため、定期的に交換が必要になります。
それでは、一般的に原状回復費の負担は借主と貸主でどのように分担されるのでしょうか。

借主が負担する場合

●借主の責任によってできた損傷や汚れ
●不注意で割れてしまった窓ガラスや結露の放置により拡大した壁のシミ
●子どもやペットがつけた柱やクロスの破れなど
●下地ボードの交換が必要なほどの壁の傷
●タバコなどの汚れやにおいなど

貸主が負担する場合

●経年劣化
●自然光による色褪せや壁に貼ったカレンダーなどの画鋲の跡、家具の設置によってできた凹みによる生活通常消耗

注意点として、賃貸借契約時に特約が付けられている場合があります。
これらは、借主と売主の間で合意があれば、通常は貸主負担となる内容も借主負担となる場合がありますので、事前に確認しましょう。
また生活を始める前に、元からあった傷や汚れなどは事前にチェックし管理会社に伝えるか、日付のわかるカメラなどで記録しておきましょう。

原状回復のトラブルが起こったら

国土交通省のガイドラインに沿っても、修繕費の負担額で折り合いがつかない場合は、国民生活センターに相談しましょう。
2020年4月には民法が改正し、借主に落ち度がない場合原状回復義務を負う必要がないとされました。

賃貸物件の壁についたタバコの黄ばみやにおいなどの原状回復義務

賃貸物件の室内でタバコを吸うことで、退去時に高額の負担を強いられる可能性があります。
喫煙によってできた壁の汚れは、通常のクリーニングで落ちるものであれば入居者の負担は少なくなりますが、数万円請求される可能性があると考えておくと良いでしょう。
通常であれば、国土交通省のガイドラインによって定められた償却期間というものがあり、部位ごとに耐久年数が決められています。
壁などの償却期間は通常6年で、6年以上住み続けると、入居者の回復義務はなくなります。
しかし、室内でタバコを吸うと、壁や天井に黄ばみやにおいも染みつくので、状況が変わってきます。

賃貸物件でタバコを吸うと高額な請求をされる

喫煙者本人は中々気づけないものですが、入居年数が長くなればなるほど汚れやにおいも深刻になっていき、次に入居する方のために徹底したクリーニングが必要になります。
黄ばみやにおいが深刻な場合は、全室の壁紙や天井、場合によってはフローリングの張替えが必要になるため、敷金以上の費用が必要になってしまうことを念頭に入れておきましょう。
ただ、ガイドラインにある通常を超えた使用による消耗は借主の負担となりますが、実際の借主の負担額は貸主と話し合いをし妥協点をすり合わせて決めることが重要となります。

少しでも請求額を減らすためには

●基本的に賃貸物件の室内ででタバコを吸わない
●ベランダや換気扇の下で吸う
●空気清浄機を設置する
●こまめな掃除をする

最適な対策はもちろん吸わないことですがなかなか難しいでしょう。
ベランダや玄関の外で吸うことは洗濯物のにおい移りや、灰などの処理不十分などの原因となり、近隣住民とのトラブルになりかねません。
またマンション自体のルールでベランダでの喫煙を禁止しているところもあるため、事前に確認が必要です。
空気清浄機やこまめな掃除も汚れやにおいの対策に多少はなりますが、それでもある程度の費用負担が必要になることは覚悟しておきましょう。
退去費用をおさえたいのであれば、なるべく賃貸物件の家では吸わない、または対策をおこなうことを心がけましょう。

まとめ

退去時の原状回復について、状況に合わせてご説明してきました。
生活をしているうえで自然にできた損耗と借主の責任によってできた損傷や汚れとは最終的に双方の話し合いで決める必要が出てくる場合もあります。
国土交通省のガイドラインを事前に確認し、判断が難しい場合は国民生活センターに相談をして適切な対応ができるようにしておきましょう。